Egenkapital er fortsatt gullet

Regjeringen gjør altså en tydelig endring i utlånsforskriften fra 1. januar. Nyheten fikk flere til å ta til tastatur og mikrofonen for å si at nå blir det enklere for unge og komme seg inn på boligmarkedet. Jeg er bare delvis enig i dette. Egenkapitalkravet er vitterlig bare én del av den totale vurderingen man må gjøre før budet legges inn på drømmeboligen.

La oss gjøre dette helt konkret; dersom du som ung førstegangskjøper får tilslaget på en leilighet til totalt 3 millioner kroner, er altså nå kravet til egenkapital 300.000 kroner. Før jul var kravet 450.000 kroner. Jippi tenker du – nå slipper jeg å spare så mye i forkant. Tja, sier jeg – det er nok ikke så enkelt. 

Jeg vil egentlig ikke være gledesdreperen for unge mennesker med sine boligdrømmer, men jeg vil være rådgiveren din som viser deg alle sidene ved dette regnestykket.

Når du skal kjøpe bolig er tre faktorer helt sentrale  

• Egenkapitalkravet på 10 %
• Lånebelastning totalt kan ikke overstige fem ganger din brutto årsinntekt.
• Du må ha tilstrekkelig betjeningsevne.

Betjeningsevnen er sykt viktig dersom de to andre punktene er oppfylt. Med din betjeningsevne mener jeg altså hvordan din totaløkonomi ser ut når vi tar høyde for både faste og variable utgifter hverdagen byr på, både nå og langt frem i tid. Vi i bankene er veldig opptatte av denne betjeningsevnen. Det er den som avgjør om du klarer dine løpende forpliktelser – og om du har litt til overs når alt er betalt. Går dette regnestykket i minus, blir det ikke noe boliglån. Enkelt og greit.

Under lister jeg opp noen essensielle punkter som avgjør betjeningsevnen din etter at du har fått lønn på konto og skatten er trukket.

Du skal kunne betale for

• Faste kostnader på boligen din.
• Bilhold og eventuelt billån.
• Eventuelle utgifter til studielån.
• Rammen på eventuelle kredittkort.
• Variable kostnader (mat, klær, gaver, ferier etc.).
• En renteøkning på tre prosent i forhold til dagens rente (avsetning renterisiko).

For å beregne en del av dette kostnadsbildet bruker vi i banken noe som heter SIFO-modellen. Det er en modell utarbeidet av Statens institutt for forbruksforskning som rett og slett viser hva det koster å leve. Tallene i denne modellen er bankene pålagt å bruke når vi vurderer å innvilge et lån.

Det jeg prøver å få frem er at egenkapitalkravet i seg selv bare er en mindre del av det totale bilde. For selv om kravet er senket, vil oppsparte midler alltid komme godt med og være en del av din økonomiske buffer

Jeg vil fortsatt sterkt anbefale deg som ung boligkjøper å være flink til å spare opp egenkapital.  

Vær ærlig med deg selv og tenk gjennom hvordan du vil leve ditt liv, hvordan du vil bo og hvordan du skal betale for hele pakka. Nå varsles det stadig om at boliglånsrenten vil synke i 2025, men samtidig forventes det ganske sterk boligprisvekst det kommende året. Dette er elementer du også må ta med når du lukter på boligmarkedet for første gang.

Mitt klare råd til deg er å ta kontakt med bankrådgiveren din i god tid før du ønsker å kjøpe bolig. I et møte med en trent rådgiver vil dere sammen få alle tall på bordet, og se om regnestykket går opp. Kanskje dere blir enige om at du må legge en god plan for å få dette til – og at boligkjøp muligens ikke er lurt før om et par år. Å investere i egen bolig er et stort steg å ta. Det aller lureste du gjør er å være godt forberedt.